Aktualności

Odbiór mieszkania od dewelopera... Ciekawostki i praktyczny poradnik

9 czerwca 2019

szkic architektoniczny

1. Na początku procesu, developer ustala z Nami termin

  • o dacie i godzinie odbioru powiadamiani są Państwo pisemnie z odpowiednim wyprzedzeniem. W razie gdyby wyznaczony przez developera termin nie odpowiadał Państwu, w praktyce możliwa jest jego zmiana.

2. Jak już ustalimy termin dogodny dla obu stron, dochodzi do „konfrontacji”

  • lokal powinien zostać przekazany przez przedstawiciela pionu technicznego z ramienia developera. Proszę pamiętać, iż odbiór mieszkania powinien odbywać się zawsze przy świetle dziennym.

3. Zatrudnij specjalistę  z branży budowlanej

  • z ekspertem pozbędziesz się wątpliwości dot. stanu technicznego wykonania mieszkania.

4. Jeśli mieszkanie chcesz odbierać sam, zabierz ze sobą:

  • miarkę (kilkumetrową np. składaną pięciometrową, zwijaną lub dalmierz laserowy,
  • poziomnicę (minimum 1,5m),
  • stalowy kątownik - sprawdzić nim możesz, czy wszystkie kąty w mieszkaniu są proste,
  • śrubokręt z próbnikiem,
  • szczelinomierz,
  • latarkę,
  • zapalniczkę (lub świecę i zapałki),
  • notes, w którym spiszesz zauważone usterki,
  • projekt mieszkania i umowę.

Na projekcie masz schemat wszystkich instalacji. Będziesz widział, gdzie powinieneś mieć gniazdka elektryczne, gdzie powinny być podłączenia pod wannę, sedes, zlew itp. Umowa przyda ci się też do sprawdzenia, czy deweloper (spółdzielnia) do budowy i wykończenia mieszkania zastosował te materiały, które były w umowie, np. czy zamontowano zgodnie z obietnicą drewniane okna i położono gres na balkonie.

5. Spokojnie mierz i licz

Niezależnie, czy odbierasz lokal w stanie surowym zamkniętym czy pod klucz, zmierz dokładnie czy mieszkanie (dom) ma taką powierzchnię, jaką wpisano w umowie przedwstępnej czy docelowej przenoszącej własność nieruchomości .

Starannie obejrzyj:

  • ściany - muszą one być proste i pod kątem prostym jeżeli projekt nie zakłada innego rozwiązania. Na tynku nie może być widać żadnych nierówności ani pęcherzy powietrza. Ostukaj tynk, by sprawdzić, czy przypadkiem nie odchodzi.

UWAGA!!!  Zarysowanie tynku na połączeniach ścian świadczy o nieodpowiednim połączeniu (zakotwieniu) ściany działowej z nośną. Najczęstsze wady - ściana jest grubiej otynkowana w narożach oraz na stykach ścian ze sobą lub ścian z sufitem.

  • podłoga. Ma być równa i pozioma. W pokojach i kuchni powinieneś mieć przy ścianie wąską szczelinę. Jest to tzw. dylatacja, która pozwala swobodnie „pracować” podłodze. Powinien być zachowany poziom, w przeciwnym razie będziemy sami poprawiać np. posadzką samopoziomującą. Co za tym idzie generować kolejne koszty i odrobinę niższe mieszkanie. Najczęstsze wady - więcej wylewki jest przy ścianach i w narożnikach. Utrudnia to prawidłowe położenie terakoty, wykładziny czy parkietu.
  • okna i drzwi balkonowe oraz parapety. Powinny być czyste, bez zarysowań i śladów farby czy tynku. Okna powinny się łatwo otwierać i zamykać.  Nie mogą trzeć o ościeżnice - mają chodzić miękko i płynnie. Winny mieć sprawne zawiasy i klamki. Szyby nie powinny być porysowane ani pęknięte. Najczęstsze wady: okna i parapety źle osadzone, a przez to okna często nieszczelne i zarysowane ramy okienne.
  • drzwi zewnętrzne. Powinny łatwo się otwierać i zamykać. Sprawdź, czy nie są porysowane ani poobijane. Wsuń pasek papieru pakowego o szerokości 2 cm w dowolne miejsce między ościeżnicę i skrzydło i spróbuj go wyciągnąć po zamknięciu drzwi. Jeśli wyciągniesz cały pasek, to znak, że są one nieszczelne. Najczęstsze wady: drzwi są porysowane, ciężko się otwierają.
  • mostek termiczny (zwany także cieplnym). Nie zobaczymy, możemy dopiero odczuć  to zimą. Mostek to element przegrody budowlanej o znacznie wyższym niż sąsiadujące z nim elementy współczynniku przewodzenia ciepła. Na skutek tej cechy, przy różnicy temperatur wewnątrz i na zewnątrz budynku, dochodzi do punktowego wychładzania przegrody. Poprzez mostek termiczny  następuje, niekontrolowana utrata ciepła. W przypadku braku izolacji  jest to miejsce przez które ucieka  dużo ciepła. Do miejsc takich należy:

           - połączenie dachu i ściany zewnętrznej,
           - miejsce obsadzenia okien,
           - połączenie balkonu ze stropem,
           - wieńce i nadproża,
           - ściany piwnic i wieńce stropu nad piwnicą.

Lokalizację mostków oraz przyczynę ich powstawania można zbadać za pomocą termografii kamerą termowizyjną. Metoda ta polega na obrazowaniu w paśmie średniej podczerwieni i pozwala na rejestrację promieniowania cieplnego emitowanego przez budynek oraz na dokładny pomiar temperatury obiektu.

  • sprawność instalacji elektrycznej - na początku sprawdź czy ilość gniazdek, kontaktów i punktów świetlnych zgodna jest z projektem instalacji. Następnie sprawdź czy w gniazdkach jest prąd. 95 % lokali nie jest jeszcze podpięta do prądu z powodu braku umowy z Inwestorem. Jeżeli natomiast jest prąd, będziesz do tego potrzebował kilku (w zależności od liczby źródeł światła) zestawów typu oprawka plus żarówka. Po podłączeniu oprawek do drutów wystających z sufitu i ścian wkręć żarówki i zapal naraz wszystkie światła. Jeśli będą migać albo nie zaświecą się, oznacza to, że deweloper (spółdzielnia) muszą poprawić instalację. UWAGA!!! Prąd w kontaktach sprawdzisz za pomocą specjalnego śrubokręta zwanego próbnikiem (śrubokręt z lampką, która pali się, jeśli w gniazdku jest prąd, można go dostać w każdym hipermarkecie budowlanym).
  • sprawność instalacji wodnej i kanalizacyjnej (z tym będzie problem w „stanie deweloperskim”, gdyż w takiej sytuacji ze ścian i podłogi wychodzą jedynie końcówki rur). Możesz sprawdzić, czy podprowadzono wszystkie dopływy i odpływy wody, które są zaznaczone na planie mieszkania. Zobacz, czy został podprowadzony dopływ i odpływ wody do pralki/zmywarki.
  • kontrola wentylacji - zapal zapalniczkę lub świecę i zbliż do kratki wentylacyjnej, jeżeli płomień będzie większy w kierunku szybu wentylacyjnego, to jest OK.
  • kontrola centralnego ogrzewania. Ciepło zweryfikuje sezon grzewczy . Koniecznie sprawdź montaż grzejników i głowic termostatycznych. Grzejniki muszą być szczelne, czyste, bez śladów korozji i mocno trzymać się ściany.
  • balkony, tarasy i balustrady - (obejrzyj dokładnie, gdyż tutaj wykonawcy bywają wyjątkowo niechlujni; powinny być czyste, bez tynku i farby; płytki położone zgodnie z projektem, przejdź po balkonie, sprawdź czy nie ruszają się i nie odpadają).
  • liczniki wody, gazu, ogrzewania, prądu. Sprawdź gdzie się znajdują i jak się do nich dostać. Spisz odczyt.
  • garaż - sprawdź, czy dostałeś to miejsce garażowe, które jest zaznaczone w załączniku do umowy, i czy ma takie wymiary jak zapisane w umowie.
  • piwnica - zmierz ją dokładnie, sprawdzając, czy ma taką powierzchnię jak obiecana w umowie.

Jeżeli nie znalazłeś usterek, a sprawdzałeś dokładnie, masz wyjątkowe szczęście. Dlaczego? Trafiłeś na solidnego dewelopera i ekipy budowlane. O takie – nawet w czasie walki o klienta – niezwykle trudno na rynku budowlanym. Gdy jednak znalazłeś usterki, spisz je, podpisz i poproś o podpis przedstawiciela dewelopera, a następnie listę dołącz do protokołu odbioru mieszkania (kopię zachowaj dla siebie). Następnie zdecyduj: odbierasz lokal z usterkami, czy czekasz z odbiorem do ich usunięcia. W pierwszym wypadku wprowadzasz się od razu i musisz się przygotować na spory bałagan, gdy kolejne ekipy budowlane będą starały się usunąć swoje partactwo lub... sam (na własny koszt) usuwasz usterki. W drugim – czekasz na kolejny termin odbioru wyznaczony przez dewelopera po usunięciu wszystkich spisanych usterek (max 30 dni). W tym wypadku termin odbioru lokalu oznacza powtórzenie całej procedury, czyli sprawdzenie czy spisane wcześniej usterki zostały usunięte.

Klucze

Po podpisaniu protokołu odbioru,  Klient otrzymuje komplet kluczy do mieszkania oraz do części wspólnych budynku. 
Jeśli przedmiotem odbioru było miejsce parkingowe w garażu lub komórka lokatorska – również pilot do bramy garażowej oraz klucz do komórki lokatorskiej. Podpisanie protokołu odbioru nie oznacza tego, że nie będziesz mógł już zgłaszać wad i usterek (często ujawniają się one dopiero po upływie kilku lub kilkunastu miesięcy). Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu cywilnego wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu. UWAGA!!! Na mieszkanie (dom) kupione od dewelopera (spółdzielni) lub zbudowane przez tzw. generalnego wykonawcę przysługuje (od daty odbioru budynku) pięcioletnia rękojmia. Obejmuje ona jednak konstrukcję budynku. Natomiast na wykończenie mieszkania (np. ułożenie płytek w łazience czy parkietu w pokoju) przysługuje tylko 2 lata (od daty wykonania usługi).

Dokumenty

Po podpisaniu protokołu Klient otrzymuje:

  • rzut mieszkania wraz z powykonawczym pomiarem powierzchni,
  • dokumenty niezbędne do zawarcia umów z zakładem energetycznym na dostawę energii oraz zakładem telekomunikacyjnym.


Prawa i obowiązki

W dniu odbioru mieszkania na Klienta przechodzą wszelkie prawa i obowiązki związane z lokalem, w tym odpowiedzialność za jego stan. Dlatego warto go od razu ubezpieczyć. Tym bardziej, że w przypadku finansowania zakupu lokalu z kredytu hipotecznego, cesja z polisy ubezpieczeniowej mieszkania od ognia, wody i zdarzeń losowych będzie dokumentem wymaganym przez bank.

 

Marcin Regulski
Inżynier budownictwa
 

tel.: +48 505 161 071
e-mail: biuro@bud-marinvest.pl


Drukuj Wróć do aktualności