Aktualności

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Trójmieście.

12 marca 2019

W ostatnich dwóch latach we wszystkich aglomeracjach drożały nowe mieszkania, a liderem wzrostu cen było Trójmiasto. Czy podobnie będzie w 2019 r.? Czy w tej sytuacji inwestowanie w mieszkania na wynajem w Trójmieście nadal ma sens?

W czasie Targów Mieszkaniowych Nowy Dom, Nowe Mieszkanie, które odbyły się 2 marca 2019 r. w gdańskiej hali ERGO ARENA, dyskutowali na ten temat: Martyna Musiał, wiceprezes firmy deweloperskiej BMC; Beata Kosobudzka, kierownik działu sprzedaży w firmie deweloperskiej Dekpol oraz Kamil Estrop, kierownik ds. rozwoju Dom & House.

Czy ceny mieszkań w Trójmieście wyhamują?

Z danych firmy REAS/JLL Residential Advisory, która monitoruje rynki mieszkaniowe w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi wynika, że względna stabilizacja cen mieszkań trwała przez mniej więcej 5 lat i zakończyła się w 2017 r. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w Trójmieście dynamiczny wzrost cen nowych mieszkań zaczął się już w 2015 r., a w 2017 r. podrożały one średnio aż o ponad 16%.

W innych aglomeracjach podwyżki cen mieszkań były wówczas jednocyfrowe, a najmniej odczuli je kupujący w Krakowie (wzrost o 2,4%). Jednak w 2018 r. ceny mieszkań zaczęły rosnąć szybciej. I co ciekawe, mimo ich zwiększonej podaży. Dwucyfrowy wzrost cen mieszkań REAS/JLL Residential odnotował w Warszawie (o 13,3%), Krakowie (o 12,6%), Wrocławiu (o 11,9%) i Trójmieście (o 11%).

Dla mieszkańców Trójmiasta niewielkim pocieszeniem był fakt, że dynamika wzrostu cen w Gdańsku i Sopocie osłabła. Martyna Musiał z firmy BMC i Beata Kosobudzka z Dekpolu są zgodne, że w 2019 r. ceny prawdopodobniej jeszcze wzrosną, ale będą to już raczej niewielkie podwyżki.

Obie Panie podkreślały, że podwyżki były efektem rosnących cen gruntów oraz kosztów budowy. Faktem jest, że w poprzednich dwóch latach mocno podrożała robocizna oraz ceny wielu materiałów budowlanych. Według portalu Kalkulatorybudowlane.pl, w 2018 r. koszty budowy domów  wzrosły – w zależności od ich wielkości – od 5,2 do 9,1%, zaś w okresie trzech lat budowa podrożała o blisko 20%.

Jak się zmieniła oferta mieszkań w Trójmieście?

Martyna Musiał zwraca jednak uwagę, że średnia cena mieszkań w Trójmieście wzrosła też z powodu zmian w strukturze oferty firm deweloperskich. Na rynku pojawiło się więcej mieszkań o podwyższonym standardzie i luksusowych apartamentów w centralnych rejonach Gdańska i Gdyni. A ponieważ z rynku szybko znikają najtańsze mieszkania, średnia ofertowa rośnie.

Beata Kosobudzka przyznaje, że z rynku wypadli ci, którzy bez dopłaty do kredytu w programie „Mieszkanie dla Młodych” nie mają zdolności kredytowej. W tej sytuacji najważniejszą i najbardziej stabilną grupą nabywców na rynku pierwotnym jest grupa tych dość zamożnych, którzy decydują się na zakup ze względu na chęć poprawy warunków mieszkaniowych lub długoterminowego ulokowania pieniędzy w mieszkania na wynajem. Zwłaszcza z myślą o tej drugiej grupie deweloperzy przygotowali w ostatnim roku znaczną część swojej oferty. Beata Kosobudzka poinformowała, że jej firma oferuje inwestorom trzypokojowe mieszkania pod wynajem o powierzchni… 41 m kw.

Jak inwestować to najlepiej w Trójmieście

Trójmiasto jest w grupie miast, w których od 3 lat dynamicznie rośnie rynek mieszkań na wynajem. Coraz więcej Polaków, zwłaszcza młodych, najmuje mieszkania, m.in. z powodu niedostępności kredytów dla osób nie posiadających wysokiego wkładu własnego oraz niechęci do zadłużania się na 20-30 lat. Według REAS/JLL Residential Advisory, w Trójmieście nawet 40% nowych mieszkań kupują inwestorzy, którzy planują je wynajmować. Czy także w tym roku mieszkania na wynajem będą hitem inwestycyjnym? Firma Metrohouse twierdzi, że w końcówce 2018 r. spadło zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Kamil Estrop z Dom & House uważa, że nie dotyczy to Trójmiasta, m.in. ze względu na jego walory turystyczne, dobre warunki do życia oraz rozwój gospodarczy (rosnącą liczbę miejsc pracy). Wprawdzie firmy Home Broker i Domiporta.pl informują spadku rentowności najmu w największych miastach. Jednak Gdańsk wciąż jest na czele miast, w których inwestycja w mieszkania na wynajem jest najbardziej opłacalna.

Jaka przyszłość trójmiejskiego rynku?

W połowie 2018 r. zanosiło się na to, że wskutek rosnących cen mieszkań zacznie spadać ich sprzedaż. W mediach pojawiły się już nawet opinie wieszczące załamanie się sprzedaży. Tymczasem nieoczekiwanie IV kw. przyniósł ożywienie w sprzedaży nowych mieszkań w największych aglomeracjach. Przy czym w Trójmieście spadek sprzedaży miał miejsce w I i II kw., a odbicie przyszło w III kw. 2018 r. Równocześnie trójmiejskie firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży większą niż w poprzednich dwóch kwartałach pulę mieszkań. W efekcie ich oferta znów zaczęła rosnąć – z 5,8 tys. w połowie 2018 r. do 6,9 tys. w końcówce roku. To dobra wiadomość dla nabywców mieszkań.

Martyna Musiał, Beata Kosobudzka i Kamil Estrop są zgodni, że w tym roku nie powinno ich być mniej niż w 2018. Dobra koniunktura w budownictwie mieszkaniowym to w dużej mierze zasługa najniższych w historii stóp procentowych. Według najnowszej projekcji Narodowego Banku Polskiego (NBP) w najbliższych 4 latach powinien się utrzymać obecny poziom stóp, więc oprocentowanie kredytów hipotecznych nadal będzie stosunkowo niskie. To również oznacza, że zainteresowani nabywaniem mieszkań będą wciąż inwestorzy. Przeciętna rentowność wynajmu mieszkania, czyli stosunek rocznego przychodu z najmu pomniejszonego o koszty eksploatacji do łącznego kosztu zakupu i adaptacji mieszkania, jest bowiem 3-4 razy wyższa niż oprocentowanie bankowej lokaty.


Drukuj Wróć do aktualności